3月26日，《华尔街日报》率先披露：美国住房金融巨头 Fannie Mae（房利美）将首次接受加密货币支持的按揭贷款。消息一出，加密行业炸锅——因为这不是小平台的边缘产品，而是背靠联邦政府、撑起美国12万亿美元抵押贷款市场半壁江山的房利美。
这笔贷款到底怎么运作？
具体产品由 Coinbase 与抵押贷款公司 Better Home & Finance 联合推出，今日正式宣布上线。机制如下：
产品核心机制
购房者将持有的比特币或 USDC 稳定币转入 Better 的托管钱包，以此作为申请 Fannie Mae 担保房贷的抵押资产。整个过程无需卖币，也不触发应税事件。对于持有 USDC 的借款人，抵押期间资产仍可继续赚取收益。贷款利率比标准30年期房贷高 0.5~1.5个百分点，具体取决于借款人资质。
与旧规则相比，变了什么？
旧规则：想用比特币申请房贷，必须先全部变现为美元，产生应税事件，且错过潜在涨幅。
新规则：可用未变现的加密资产满足储备金要求，直接质押做抵押，全程持币申贷。
注意：首付款部分目前仍需转换为美元。加密资产目前用于满足"储备金（reserves）"要求，而非直接替代首付现金。
最关键的一个设计：不设追保机制
传统加密抵押贷款产品有一个让持币者极度不安的条款——价格跌穿阈值就要追加保证金（Margin Call），甚至强制清算。Better 与 Coinbase 的这个产品明确宣布：即便比特币价格下跌，贷款条款保持不变，不要求追加抵押，也不触发强制平仓。这是一个面向长期持币者的结构设计——你押了币，但你的房不会因为熊市崩掉。这样老OG们再也不用卖币买房啦！
为什么现在？政策背景是关键
这件事的落地，离不开一个时间节点：2025年6月，联邦住房金融局（FHFA）局长 Bill Pulte 正式下令，要求 Fannie Mae 和 Freddie Mac 研究将加密资产纳入房贷申请资产认定体系。Pulte 是公开的比特币支持者，此举被视为特朗普政府"把美国打造为全球加密货币首都"政策目标的具体落地。
监管要求加密资产必须存放于美国受监管的中心化交易所（如 Coinbase、Kraken），并需经过波动性折价评估。
三个值得关注的深层信号
1. 去变现压力：过去持有比特币的人买房，要么卖币缴税、要么错过上涨。新规解除了这个两难。理论上，等量的购房需求会从"必须卖币"变成"可以持币"，对市场是净正向。
2. Coinbase 的战略卡位：这笔生意的核心不仅是手续费，更是 Coinbase 借监管合规渠道切入美国最大消费市场（房地产）的身份验证与托管链条。每一笔加密房贷，Coinbase 都是不可绕过的基础设施。
3. 实际受益人群有限：Fannie/Freddie 贷款的主要受众是中等收入家庭，他们通常不持有大量加密资产。而且标准单家庭自住房贷款通常不要求储备金，新规对大多数普通购房者实际影响甚微。受益群体相对精准：有大量加密持仓、同时想买房但不想卖币的高净值 Crypto-native 投资者。
下一步看什么？
Freddie Mac（房地美）何时跟进，是观察本轮政策扩散速度的核心指标。两家 GSE 同时开口，才意味着加密资产真正进入美国主流住房金融体系——而不只是一个由 Coinbase 背书的边缘实验。
另一个关键变量：折价率最终如何确定。目前市场预期 lender 只承认加密资产市值的 60%~80%，部分保守估计低至 10%。这个数字一旦正式落地，将直接决定产品对真实购房者的吸引力边界。
Fannie Mae 终于允许你不卖币、拿比特币"垫底"去申请房贷了。条件是币必须放在 Coinbase 这类美国合规交易所，lender 只认你六到八折的市值，首付还是要用现金。象征意义大于眼前冲击，但方向已经确定，大门正式打开。
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